广州商业地产需求在分化中重塑。 一批来自新兴风口行业的高成长性企业，正逐步成为广州办公租赁市场的新增需求。 15日，仲量联行发布对广州房地产市场的2025年回顾与2026年展望称，新兴消费内容产业、品牌出海的配套专业服务行业以及战略性新兴产业，成为广州办公楼租赁需求增长的核心驱动力；非保税物流仓储和酒店业态在2026年新增供给显著，行业发展机遇与挑战并存。 新兴产业成为租赁办公楼新增需求的主要来源 第一财经记者了解到，广州甲级办公楼市场在2025年迎来供应高峰，全年共9个项目入市，新增供应面积约73.9万平方米，同比增幅超过一倍。全市范围而言，部分存量物业的租户流失，广州甲级办公楼平均空置率同比上升2.0个百分点至22.9%，反映出供需结构性分化的加剧。租金水平持续回落，平均租金同比下跌9.7%。 值得关注的是，新旧动能切换处于关键期的广州，新动能加速培育的同时也在释放着用地需求，一批来自新兴风口行业的高成长性企业正逐步成为办公租赁市场的重要需求力量，持续释放升级与扩张型空间需求。 仲量联行广州商业地产部负责人江婧丽说，当地顺应消费新趋势的业态持续扩张，包括直播电商、移动游戏及IP内容创作等新兴消费内容产业。此外，在品牌加速出海的背景下，配套专业服务行业需求显著提升，涵盖跨境支付、国际物流、海外营销投放及跨境法律咨询等领域。最后，以人工智能、低空经济和半导体为代表的战略性新兴产业快速发展，推动研发与运营办公空间需求上升。这三类新兴产业已成为广州办公楼租赁需求增长的核心驱动力，合计贡献全年约40%的新增租赁面积。这一方面体现了办公楼市场格局的演变，另一方面也反映出产业结构的持续升级与新质生产力的蓬勃发展。 仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽分析道，得益于人工智能商业化应用、商业航天等前沿产业在广州的集群化发展，新的经济增长极正在形成。伴随企业对高品质空间和核心区位的偏好增强，预计新兴产业在甲级办公楼及优质产业园区的租赁表现将日趋活跃，从而为办公楼市场的内生增长与多中心发展格局提供稳固支撑。 非保税物流仓储和酒店机遇与挑战并存 得益于直播电商、跨境电商、即时零售等新业态的快速增长，华南地区非保税物流的仓储业务进一步发展，国内电商、即时零售企业及第三方物流企业已成为市场的主要租赁来源。 随着宏观预期修复、消费韧性延续以及网购与即时零售持续增长，叠加国补政策延续并优化，第三方物流与国内电商企业的仓储需求有望保持稳健。曾丽认为，华南非保税物流市场需求基础扎实，依托领先的消费活力、成熟的电商生态与高效协同的供应链体系，以电商和即时零售为代表的新兴消费业态正持续释放结构性仓储需求，为市场提供长期韧性支撑。 但与此同时，非保税物流仓储市场也面临挑战。记者了解到，2026年，该领域的供应预计仍将维持高位。除惠州外，其余四城在2026年的新增供应预计均将超过100万平方米。部分短期新增供给偏大的子市场空置率仍可能继续上行。伴随新项目持续入市，新旧项目间竞争将进一步加剧，租金仍面临下调压力，续租议价空间或将扩大。同时，不同城市及子市场间的租金调整幅度或将出现分化，受区位、交通可达性、配送运输成本与租金结构差别影响，潜在需求或将围绕"性价比"在周边城市与子市场间更灵活地配置与迁移。 就酒店和旅游地产板块而言，数据显示，2025年前11个月，广州高端酒店平均房价同比微降2.7%至927元，但出租率显著提升5.2个百分点至73.0%，最终推动每间可售房收入（RevPAR）同比增长2.3%至677元，表现优于全国平均水平。供应端，2025年全年中高端及以上新增客房约1091间，为市场注入新活力。 仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区副总裁杜依认为，持续向好的入境游及国内大交通网络（机场、高铁）客流增长，将在2026年继续为当地酒店需求提供基本盘。然而，市场焦点将集中于新增供给的压力。预计2026年广州将迎来中高端及以上酒店的新开业小高峰，新增客房供给量预计达到约2621间，包括多家国际奢华品牌酒店，市场竞争预计将趋于激烈，尤其在新增项目集中的区域。业绩增长将更依赖于对细分客群的精准把握与运营效率的提升。